El fideicomiso de inversión en bienes raíces Fibra Mty, informó al público inversionista que el día 30 de mayor del 2024 realizó exitosamente la operación de compraventa del portafolio industrial en Querétaro anunciado el 22 de febrero de 2024 compuesto por 6 naves industriales estabilizadas clase A, con un área bruta rentable (“ABR”) total aproximada de 93,525 metros cuadrados.
Las naves industriales se ubican dentro del parque industrial Aerotech, a 2 kilómetros del aeropuerto internacional de Querétaro, mismo parque que se encuentra conectado a las principales carreteras regionales y federales, y tiene proximidad al servicio de las dos principales empresas de ferrocarril que operan en México.
Estas naves se encuentran edificadas sobre un terreno de alrededor de 253,611 metros cuadrados, que incluye dos reservas territoriales para expansiones. El precio total acordado fue de 83.3 millones de dólares, más el impuesto al valor agregado correspondiente a las construcciones y otros impuestos, costos y gastos de adquisición.
De acuerdo con el comunicado del fideicomiso, el precio total se compone de:
i) Núcleo y cubierta (core and shell) de las naves por 67.8 millones de dólares,
ii) Inversión en mejoras del arrendatario por 13.6 millones de dólares,
iii) Terrenos para expansión por 1.9 millones de dólares.
Al 30 de mayo, el fideicomiso liquidó 54.2 millones de dólares, el monto remanente de 29.1 millones de dólares será liquidado una vez que la parte vendedora concluya ciertos trámites administrativos, ambos montos sin considerar el impuesto al valor agregado correspondiente a las construcciones y otros impuestos, costos y gastos de adquisición.
Esta ubicación es privilegiada por el favorable acceso a mano de obra. El 100% de contratos de arrendamiento que forman parte del portafolio se encuentran pactados en dólares, con un plazo remanente de 8.8 años a partir de la fecha de adquisición.
La transacción fue liquidada utilizando recursos provenientes del crédito sindicado quirografario 2023 dispuestos el 29 de mayo de 2024. La tasa de referencia de dicha disposición fue cubierta en 4.4% mediante un instrumento financiero derivado swap con vigencia del 15 de marzo de 2028, de tal manera que, considerando la sobretasa aplicable de 2.1%, comenzará a devengar intereses a una tasa de interés de 6.5%.
Considerando el nuevo saldo de la deuda, el nivel de endeudamiento de Fibra Mty se ubicará en un porcentaje aproximado de 26.1%, similar al observado previo a la emisión de capital realizada en marzo de 2024. Adicionalmente la tasa de interés promedio ponderada incrementaría ligeramente de 4.7% a aproximadamente 5.0% mientras que el plazo promedio de la deuda se extendería de 4.0 a 4.3 años calculadas al 31 de marzo de 2024 para ser comparativo con las cifras reportadas al primer trimestre de 2024.
Fuente: Fibra Mty
