Primero que nada, es importante señalar que los proyectos Build to Suit (BTS) son aquellos desarrollos inmobiliarios donde todo es diseñado a la medida y de acuerdo con las necesidades y requerimientos del inversionista, tomando en cuenta todo tipo de factores. Este modelo de desarrollo es una propuesta inmobiliaria que responde a las exigencias industriales y de distribución que requieren las empresas en la actualidad, y cuenta con ventajas potenciales para las empresas enfocadas en la industria manufacturera.
En México, con el paso de los años, este modelo ha ido tomando cierta relevancia y actualmente en la mayoría de los mercados a nivel nacional, se están desarrollando proyectos de este tipo.
Haciendo un recuento, y de acuerdo con los datos históricos de Market Analysis en 2015 y 2016 existió un auge muy marcado en el desarrollo de este tipo de espacios, mismo que llegó a superar los 20 millones de pies cuadrados, debido a la demanda de características específicas que se requerían para las plantas de producción de la industria automotriz, principalmente en las regiones del Bajío y el Noreste. Durante estos años, Guanajuato fue le mercado que encabezó la absorción bajo desarrollo de proyectos BTS gracias al boom automotriz que produjo el arribo de armadoras como Toyota y Ford.
Ya en 2018 y 2019 se presentó una fuerte desaceleración en la demanda de este tipo de espacios, logrando cifras de absorción menores a los 8 millones de pies cuadrados, sin embargo, el mercado comenzó a repartirse un poco más entre las diferentes industrias; y las compañías pertenecientes a industrias como la eléctrica/electrónica, comercio electrónico y metalmecánica comienzan a cobrar relevancia. Para estos años, los mercados de Monterrey, Ciudad de México y Saltillo lideraban el ranking de absorción bajo este concepto hecho a la medida de los inversionistas, lo que tiene perfecto sentido tomando en cuenta que le mercado ya no se consolidaba solo bajo la demanda del sector manufacturero.
Para el 2020 y pese al inicio de la pandemia por COVID-19, la demanda de espacios BTS presentó un incremento significativo, superando los 10 millones de pies cuadrados gracias a las ventajas competitivas que la entrada en vigor del T-MEC le brindó a México, y Monterrey se coronó una vez más como el mercado con mayor demanda de este tipo de espacios, seguido muy de cerca por el de Ciudad de México. A causa del cambio en los patrones de consumo y las diversas complicaciones en los mercados mundiales, la cadena de suministro y el comercio electrónico fueron los sectores con mayor dinamismo a nivel nacional.
Ya en 2021, marcando niveles históricamente altos de absorción, la demanda de espacios BTS alcanzó los 20.65 millones de pies cuadrados; concentrándose en los mercados de Monterrey y Tijuana. La recuperación de la idnustria manufacturera generó encadenamientos productivos que derivaron en un mayor dinamismo en los sectores automotríz, de la construcción; y, el comercio electrónico continuaba su escalada.
En 2022, el desarrollo de los proyectos BTS ha tenido un auge distinto al de los años anteriores, pues no solo se trata de una demanda generada por la falta de espacios industriales de inventario en la mayoría de los mercados, sino que también corresponde a una respuesta a la tendencia de la relocalización de las cadenas de suministro que surge como consecuencia de las disrupciones de estas en la mayoría de las industrias luego de los conflicos geopolíticos, sanitarios y comericales que aquejaron al mundo entero en los últimos tiempos.
Monterrey continua liderando la demanda de este tipo de espacios, cosa nada extraña tomado en cuenta que es el mercado más dinámico del país gracias a su ubicación geográfica y las características laborales de su pooblación. Mientras que el auge del hub logístico de la Ciuda de Méxio y su área metropolitana, la colocan como el segundo mercado con mayor desarrollo de este tipo de proyectos.
Fuente: Market Analysis
