Una FIBRA consiste en un fideicomiso que emite valores (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios – CBFIs) que se colocan en el mercado de capitales para la inversión del público en general; reguladas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, con ciertas particularidades, entre ellas que una parte sustancial de su capital debe estar invertido en inmuebles destinados al arrendamiento.
En 2011 se listó la primera FIBRA mexicana en la Bolsa Mexicana de Valores y con los años han ido apareciendo fideicomisos con diferentes especializaciones, convirtiéndose en el vehículo de inversión más popular. Estos instrumentos se enfocan en diferentes segmentos del sector inmobiliario contando con portafolios diversificados en los segmentos: industrial, comercial, oficinas y hoteles.
A pesar del fuerte impacto de la pandemia del COVID-19, el mercado inmobiliario en México durante el 2022, específicamente en los sectores industrial y hotelero, se mantuvo fuerte y todo parece apuntar a que durante 2023 presentará un buen grado de dinamismo; siendo las FIBRAS inmobiliarias uno de los segmentos con mayores plusvalías.
El Índice de FIBRAS S&P/BMV FIBRAS registró una ganancia de 4.77% durante el mes de noviembre, lo que refleja que se trata de activos más resilientes a pesar de los incesantes incrementos en las tasas. A lo largo de 2022 se acentuó la recuperación en el sector de FIBRAS, luego de los estragos que dejara el impacto de la pandemia, casi alcanzando cifras cercanas a las registradas en 2019, el año con mejor desempeño.
Dado que el alza en las tasas de interés parece haber llegado a su punto máximo, se espera que se de una reducción en el segundo trimestre del 2023; mientras que el segmento industrial mantendrá cifras favorables, seguido del comercial en el que se estima se registre un mayor aforo en los diversos espacios que comprenden los portafolios.
A continuación, presentamos un recuento gráfico del desempeño trimestral de las FIBRAS, acompañado de un breve análisis de las que presentan una mayor relevancia en el último periodo de análisis.
FIBRA DANHOS
Durante el último trimestre se renovaron contratos de arrendamiento en un área de aproximadamente 28 mil metros cuadrados con un “lease spread” de 7.5%. Las contraprestaciones únicas durante el trimestre ascendieron a 41.1 millones de pesos, y provienen principalmente de Parque Tepeyac, Parque Delta, Parque Lindavista, Toreo Parque Central y Parque Las Antenas.
FIBRA PROLOGIS
El Nearshoring continúa impulsando la demanda en los mercados fronterizos y en Monterrey, debido a diversas ventajas logísticas. Se estima que, al cierre del año, dos tercios de la demanda de espacio haya provenido de la firma de acuerdos por nearshoring. Por otro lado, se pude apreciar un aumento de la demanda impulsada por los consumidores en los principales mercados de consumo.
FIBRA SHOP
La venta del portafolio de activos no estratégicos sigue avanzando; y se espera que antes del primer trimestre del 2023 este portafolio sea vendido. Con los recursos obtenidos en agosto por la venta del inmueble ubicado en Xalapa, Veracruz Fibra Shop liquidó de manera anticipada el crédito que tenía con Banco Sabadell, tal como comprometió el uso de los recursos.
FIBRA TERRAFINA
Los resultados operativos y financieros se mantuvieron con una tendencia positiva durante el último trimestre, apoyado por el dinamismo presentado en el sector de bienes raíces industriales. La región norte agrupó la mayor parte de la actividad y registró los niveles de vacancia más bajos que se hayan registrado en un buen tiempo. Esto, acompañado por una creciente actividad de nuevos desarrollos que incluye la construcción de tres proyectos ubicados en los mercados de Ciudad Juárez y Apodaca que agregan un total de 740,000 pies cuadrados de ARB. Se espera que estos empiecen a generar rentas a partir de finales del cuarto trimestre del 2022.
Fuente: Market Analysis
